Оценка земли и земельных участков
Мы оказываем широкий спектр услуг по различным видам оценки стоимости земли (денежная, экономическая, нормативная) и природных ресурсов. Вы можете более подробно знакомиться с ними на страницах:
- Рыночная оценка земельных участков
- Оценка сельскохозяйственных земель
- Оценка стоимости природных ресурсов
- Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка с целью установления кадастровой стоимости на уровне рыночной стоимости
- Оценка аренды земли
Независимая оценка любых видом земельных ресурсов является частным случаем оценки недвижимости и отвечает на вопрос - как использовать земельный участок, принадлежащий вам, наилучшим образом. При установлении цены обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права его аренды. Сегодня земельные ресурсы все чаще и чаще выступают объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить их стоимость.
Факторы оценки земель
Денежная оценка земельных участков зависит от множества факторов, среди которых основными являются:
- местоположение,
- уровень цен и конкуренции на земельном рынке,
- рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования.
- элементы инфраструктуры, расположенные рядом (дороги, коммуникации, учреждения торговли, культуры, образования и т.п.)
- качество почвы
Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым или нормативным назначением оцениваемого участка, а также перспективами его использования.
Экономическую оценку земли проводят для определения стоимости права aренды, что имеет, в свою очередь, некоторые особенности. Цена в основном, зависит от прав арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного) использования. Процедура определения стоимости обязательно учитывает такие особенности, как местоположение участка, разнообразные внешние факторы, возможность получения прибыли при его использовании в том или ином назначении и, разумеется, сложившуюся конъюнктуру рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании.
Отдельную специфическую нишу занимают услуги по кадастровой оценке земель
Оценка стоимости земли может проводиться в случаях:
- передачи земельного участка в залог при получении кредита;
- совершения сделки с единым объектом недвижимости;
- вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- оспаривания кадастровой стоимости земельных участков
- при определении начальной цены земельного участка на торгах;
- изъятия земли для государственных и муниципальных нужд;
- получения кредита под залог объектов недвижимости;
- внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
- определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
- разработки и осуществления инвестиционных проектов;
- денежная оценка земли также проводится в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.
- разработка бизнес плана, который затрагивает земельные площади
- при гражданском землеобороте, оценку проводят, например, при вступлении в наследство или разделе имущества
Особенности оценки земли
Необходимо знать, что рыночная стоимость земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов. Поэтому объективно оценить землю и узнать ее стоимость вы можете только на конкретную дату. При осуществлении новых сделок в будущем оценочную экспертизу необходимо проводить снова, так как старый отчет будет неактуален. Особенно данное утверждение справедливо для земель, которые находятся в Москве и Московской области. Здесь цены особенно нестабильны и могут быстро меняться во времени.
Экономическая оценка земли проводится с таким расчетом, чтобы конечная стоимость получалась исходя из наиболее вероятного и эффективного землепользования. Это значит, что для владельца участка правильно оценить землю необходимо исходя из таких условий использования ее в дальнейшем, которые будут являться максимально выгодными и наиболее вероятными, при этом, конечно, учитывается реальные возможности подобного использования земельного участка, на основании множества факторов, например прибегая к анализу действующего законодательства в сфере землепользования, сложившихся условий и обстоятельств развития земель в данном районе. Также необходимо уделить внимание такому фактору, как разрешенное использование земли - например, на участке, где разрешено строить коттедж, может быть не разрешено строить фабричное здание. У любого участка есть свое назначение, которое тоже необходимо учитывать при проведении оценки земель. Только такой комплексный подход способен дать наиболее правильную и максимальную величину стоимости участка земли. В ходе изучения конъюнктуры рынка при оценке возможно разделение участка на отдельные доли или наделы, которые будут отличаться размерами, формами и возможно характером использования. Практика показывает, что зачастую максимально эффективное использование земель может не совпадать с существующими условиями использования.
Когда речь заходит о такой услуге, как государственная оценка земли, то обычно имеют ввиду кадастровую стоимость.
При установлении стоимости земельных участков сравнительный (рыночный) подход, при котором оценщик проводит сопоставление и сравнение их стоимости, является наиболее правильным и часто применяемым, поскольку он, по своей сути, максимально способен приблизить цену к тем, которые действуют на земельном рынке. В случае, если участок сдается в аренду или иным способом приносит прибыль своему владельцу или получение такой прибыли планируется в будущем, то целесообразно применять доходный подход. Затратный подход используют при оценке земли и земельных участков с улучшениями.
Если мы посмотрим на источники сведений о ценах на землю, то увидим, что большая часть людей, если они хотят получить представление о стоимости участка, находящегося в их собственности, используют для этого средства массовой информации. Например объявления о стоимости подобных участков в газетах или интернете. Этакий упрощенный сравнительных подход. Но вы должны знать, что стоимость участка, увиденная вами в объявлении о продаже и его рыночная стоимость - цифры разные. Потому, если вы хотите продать участок земли, то после проведения земельной оценки первоначальна цена и стоимость сделки купли-продажи могут существенно отличаться друг от друга в сторону выгодную для вас. Разница между суммой сделки и ценой первоначального предложения называется уторговыванием, а точное определение величины этой разности - прямая задача специалиста по оценке.
Документы для оценки земли и земельных участков
Перечень основных документов для оценки стоимости земель вы можете найти на этой странице. Обычно, в каждом конкретном случае, этот перечень индивидуален. Не стоит собирать все документы перед тем, как вы обращаетесь к оценщикам. Свяжитесь с нами и мы скажем какие именно документы необходимы в вашем случае.
Мы работаем с любыми участками: различного целевого назначения, юридически простыми и обремененными усложняющими обстоятельствами, разной площади и принадлежности. Если Вы хотите провести оценку земли, земельного участка или природных ресурсов, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!
Бесплатная консультация
Принимаем к оплате:
